不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下,高速公路用地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作也逐漸提上日程。高速公路用地的登記發(fā)證工作較為復(fù)雜，在辦理高速公路用地的登記發(fā)證時(shí),不能完全照搬常規(guī)登記中心的“權(quán)屬合法、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的登記要求,需結(jié)合高速公路建設(shè)的實(shí)際情況,適度調(diào)整審核要求和要點(diǎn),既確保高速公路用地登記結(jié)果的合法性、有效性,又提高高速公路用地登記發(fā)證工作的效率。本文以八達(dá)嶺高速公路海淀段（健翔橋-西三旗橋）主路范圍確權(quán)測(cè)繪項(xiàng)目為例,研究總結(jié)基于線性工程的國家建設(shè)征收土地結(jié)案、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測(cè)繪、數(shù)據(jù)處理到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的作業(yè)流程方法,為此類工作的開展提供參考。

一、工程概況    

本項(xiàng)目為八達(dá)嶺高速公路海淀段（健翔橋-西三旗橋）主路范圍確權(quán)測(cè)繪項(xiàng)目，分布三個(gè)地籍區(qū)，分別是：學(xué)院路地籍區(qū)、清河地籍區(qū)、西三旗地籍區(qū)，共分為13宗地。

二、工作流程   

圖 不動(dòng)產(chǎn)登記流程圖

2.1 收集資料

通過北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息公開和海淀分局信息公開系統(tǒng)，收集項(xiàng)目相關(guān)資料包括：勘測(cè)定界、釘樁成果等資料。

2.2 權(quán)籍調(diào)查

準(zhǔn)備申請(qǐng)權(quán)籍調(diào)查所需要的必備資料，填寫申請(qǐng)書、申請(qǐng)表；到區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核資料并核驗(yàn)證照原件，由窗口受理；協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行初審；協(xié)調(diào)準(zhǔn)備專題會(huì)。

2.3 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪

經(jīng)調(diào)查得知,測(cè)區(qū)內(nèi)存在以下幾項(xiàng)已知數(shù)據(jù)：測(cè)區(qū)內(nèi)存在北京測(cè)繪院的一、二級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)，具有北京測(cè)繪院 GNSS測(cè)繪服務(wù)系統(tǒng)等資料,該項(xiàng)資料可為外業(yè)檢核控制點(diǎn)準(zhǔn)確性提供參考依據(jù)；在地形圖數(shù)據(jù)方面,存在基礎(chǔ)資料——北京測(cè)繪院1：2000地形圖,可作為工作底圖使用。就該次測(cè)量任務(wù)來說,其工作流程為：首先是加密控制測(cè)量，利用測(cè)區(qū)內(nèi)存在北京測(cè)繪院的一、二級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)通過架設(shè)基站求取測(cè)區(qū)內(nèi)參數(shù)數(shù)據(jù)；其次是外業(yè)數(shù)據(jù)的采集,通過求得的參數(shù)數(shù)據(jù)，使用流動(dòng)站進(jìn)行外業(yè)數(shù)據(jù)的采集，樹木茂密區(qū)域利用加密控制點(diǎn)使用全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)采集；最后是內(nèi)業(yè)的評(píng)定和分析,將獲取測(cè)區(qū)內(nèi)地形點(diǎn)數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)業(yè),之后進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的評(píng)定和分析,測(cè)量結(jié)果滿足要求后,進(jìn)行宗地圖的繪制，出具測(cè)繪報(bào)告書；協(xié)調(diào)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心看現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)反饋的問題進(jìn)行協(xié)助溝通；協(xié)調(diào)土地落宗，確權(quán)公告；取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果確認(rèn)單》。

2.4 初始登記

準(zhǔn)備申請(qǐng)所需要的必備資料；到區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核資料并核驗(yàn)證照原件，進(jìn)行系統(tǒng)填報(bào)；協(xié)調(diào)經(jīng)辦人審核資料；協(xié)調(diào)科長復(fù)審，主管主任簽批；取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

三、工作中的問題及解決措施

問題1：登記中心辦理線性道路登記經(jīng)驗(yàn)不足問題：

海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心未受理過線性道路登記工作，對(duì)該類工作審核無經(jīng)驗(yàn)，造成操作難度較大，時(shí)間較長。

解決措施：協(xié)調(diào)海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，闡明高速公路所有者為國有企業(yè)，為響應(yīng)政府對(duì)國有資產(chǎn)的管理以及保值增值的要求，需辦理線性道路登記工作的重要性，同時(shí)多方咨詢并根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，協(xié)助登記中心進(jìn)行資料梳理工作，使其盡快受理。

問題2：重要材料缺失問題：

釘樁成果和劃撥批準(zhǔn)文件是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的必要文件，而業(yè)主單位未辦理釘樁成果和劃撥批準(zhǔn)文件。

解決措施：首先進(jìn)行內(nèi)部查找，其次到政府相關(guān)部門進(jìn)行檔案查詢及信息公開，最后協(xié)調(diào)海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心可否由其它文件替代。

問題3：供地方式誤讀問題：

北京市人民政府《關(guān)于同意組建北京市首都公路發(fā)展有限公司的批復(fù)》中內(nèi)容容易引起供地方式誤讀（容易理解成授權(quán)經(jīng)營）。文件的第6頁第二條（一）款內(nèi)容：“市公路發(fā)展公司按照市人民政府的授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)……”及第8頁五條（一）款“市人民政府授予市公路發(fā)展公司對(duì)其所開發(fā)、經(jīng)營的收費(fèi)公路特許經(jīng)營權(quán)，期限為30年”。海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心認(rèn)為供地方式應(yīng)為授權(quán)經(jīng)營。

解決措施：向海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供京藏高速已辦的其它區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證作為參考，并解釋授權(quán)經(jīng)營與劃撥的概念及供地方式，與《關(guān)于同意組建北京市首都公路發(fā)展有限公司的批復(fù)》中所指內(nèi)容的本質(zhì)差異。

問題4：確權(quán)指界問題：

京藏高速公路輔路相鄰單位較多，且未辦理過確權(quán)指界工作，如要求全部相鄰單位進(jìn)行指界，難度大，時(shí)間長，并容易出現(xiàn)糾紛情況。

解決措施：鄰宗單位基本在輔路外側(cè)，本次先辦理主路。主路有和市政管委簽訂的指界合同，責(zé)權(quán)較明晰，市政管委只擁有輔路維護(hù)保養(yǎng)權(quán)，輔路權(quán)利人和指界人均為業(yè)主單位。

問題5：上跨市政路、河道需切分宗地問題：

高速公路出現(xiàn)上跨其他市政路、河道等情況，需按要求將上跨部分面積按地面路釘樁投影切分，這部分用地面積暫不發(fā)證。

解決措施：上跨市政路首先要取得市政路的釘樁或規(guī)劃紅線，因市政路的權(quán)利人是其他單位，只能采取信息公開的方式。涉及上跨河道的土地登記需等河道辦理確權(quán)后再申請(qǐng)。

問題6：宗地內(nèi)的加油站供地方式問題：

清河地籍區(qū)3-6宗地內(nèi)兩側(cè)各有一個(gè)加油站，不能按劃撥供地，需辦理出讓手續(xù)。

解決措施：通過測(cè)繪技術(shù)手段沿主路綠網(wǎng)將宗地3-6的加油站進(jìn)行剝離并出具測(cè)繪數(shù)據(jù)成果，后期加油站單獨(dú)辦理出讓手續(xù)。

問題7：宗地糾紛問題：

在辦理確界公告過程中，東升鄉(xiāng)政府提出異議：學(xué)院路地籍區(qū)清河收費(fèi)站現(xiàn)狀部分主路超出規(guī)劃紅線，占用東升鄉(xiāng)土地。

解決措施：清河收費(fèi)站部分主路雖然超出規(guī)劃紅線，但實(shí)屬歷史原因且現(xiàn)狀形成已久，不宜再改變主路現(xiàn)狀，通過登記中心進(jìn)行協(xié)調(diào)解決糾紛。

四、線性道路登記工作建議

建議1：針對(duì)上跨類問題的建議

此類問題主要是高速路經(jīng)過地面的市政路、河流、鐵路等，并與之交叉，高速路從空中上跨經(jīng)過市政路、河流、鐵路等，建議當(dāng)進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)，應(yīng)遵循權(quán)屬先歸地面路、河流、鐵路所有，而上跨的高速路需等相關(guān)上跨政策出臺(tái)后辦理確權(quán)登記。

建議2：針對(duì)確權(quán)指界問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在權(quán)籍調(diào)查時(shí)按正常辦理要求，高速路鄰宗應(yīng)進(jìn)行確權(quán)指界才能辦理登記手續(xù)，但高速路鄰宗相對(duì)較多，情況復(fù)雜，最好協(xié)調(diào)登記中心采用數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，利用確界公告的方式代替現(xiàn)場(chǎng)指界，減少辦理難度。

建議3：針對(duì)營利性建筑不能按劃撥方式供地問題的建議

此類問題出現(xiàn)在加油站、服務(wù)區(qū)等營利性建筑對(duì)應(yīng)的土地不能按劃撥方式供地，建議盈利性建筑辦理土地出讓手續(xù)后再辦理登記。

建議4：針對(duì)高速路宗地較多的問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在高速路在一個(gè)地籍區(qū)存在很多小面積宗地，導(dǎo)致辦理登記時(shí)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。對(duì)于此種情況應(yīng)協(xié)調(diào)登記中心，盡量將眾多小塊宗地合并成大塊宗地，從而節(jié)省辦理時(shí)間。

建議5：針對(duì)材料缺失問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在報(bào)件材料缺失，材料缺失情況分為兩種：一種為確實(shí)未辦理過相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致的材料缺失，第二種為以前辦理過，但由于丟失、損毀等原因現(xiàn)在集團(tuán)內(nèi)部無法找到。對(duì)于未辦理過的相關(guān)材料導(dǎo)致的缺失應(yīng)盡量協(xié)商相關(guān)部門是否可以使用同類材料替代；而由于丟失損毀導(dǎo)致的缺失，可采用信息公開、檔案查詢的方式獲取。

五、結(jié)束語

通過本次登記工作，充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)高速公路不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的重要意義，是踐行北京市人民政府決策部署，推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要內(nèi)容；是支持國企改革，特別是交通企業(yè)改革，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度，激活隱形資源的必由之路和基本要求；是進(jìn)一步促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度全面落地，體現(xiàn)國土資源管理擔(dān)當(dāng)、創(chuàng)新、服務(wù)的良好契機(jī)。

結(jié)合工作實(shí)際，加大工作推進(jìn)中的創(chuàng)新力度。既要嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)，又要因地制宜想辦法；既要堅(jiān)持原則，又要實(shí)事求是講靈活；既要注重質(zhì)量，又要倒排工期；既要規(guī)范履職，又要勇于創(chuàng)新敢擔(dān)當(dāng)。

通過海淀區(qū)首個(gè)線性道路確權(quán)工作的順利實(shí)施,研究總結(jié)登記工作的中遇到問題,提出相應(yīng)的解決措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后此類工作的開展提供參考。