房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制要點及方法探討  

師洪艷

一、房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量控制意義

作為一種特殊的商品，房產(chǎn)本身具有很高的價值。一旦測繪成果有誤，就會給業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位以及開發(fā)商造成極大的經(jīng)濟損失和精神損失。而根據(jù)中華人民共和國測繪法第六章第三十四條規(guī)定，測繪單位應(yīng)當對其完成的測繪成果負責(zé)，那么錯誤的測繪成果也同樣會給測繪單位帶來巨大的經(jīng)濟損失甚至滅頂之災(zāi)。

從房產(chǎn)管理工作來說，房產(chǎn)測繪是一項基礎(chǔ)性的工作，它貫穿于房產(chǎn)管理工作的每一個步驟。如果前期的測繪成果出現(xiàn)錯誤，將意味著后續(xù)的工作都必須進行相應(yīng)的變更，這必將使得后續(xù)工作量變得極其復(fù)雜而浩大。因此，消滅前期測繪成果中的錯誤，降低測繪成果中的誤差就成為每個測繪單位和測繪組織全力以赴的任務(wù)。然而錯誤總是在所難免，因此對于測繪單位來說，建立行之有效的測繪檢查體系和質(zhì)量控制方法來保證測繪成果的質(zhì)量就成為所有工作中的重中之重。

從廣義上講，房產(chǎn)測繪是測定和調(diào)查房屋及用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)開發(fā)利用和交易、征收稅費、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測量工作。

從具體意義上講，房產(chǎn)測繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產(chǎn)圖的專業(yè)測繪。

二、房產(chǎn)測繪的流程及主要內(nèi)容

1、房產(chǎn)測繪的流程

2、房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積測量等幾個方面。其中房產(chǎn)圖的繪制和房產(chǎn)面積測量是最容易出錯的。如何保證這兩個方面的測繪準確度，將出錯率降到誤差允許范圍內(nèi)甚至到零，是保證測繪成果準確無誤的關(guān)鍵所在。

三、測繪成果質(zhì)量控制方法

由于房產(chǎn)項目的多樣性，使得我們不能以單一的檢查方案對所有的房產(chǎn)項目進行同樣的檢查。因此我們必須根據(jù)房產(chǎn)項目的共性再結(jié)合每個項目的特性來制定具體的檢查方案，通過控制檢查方案來控制成果質(zhì)量。

一個正確的檢查方案是保證最終測繪成果正確的重要依據(jù)。檢查方案的確定有賴于需要作業(yè)的房產(chǎn)項目，因此對房產(chǎn)項目進行科學(xué)合理的分類可以大大簡化檢查工作的工作量并有效提高工作質(zhì)量。

1、項目分類及問題分析

對于不同的房產(chǎn)項目，其錯誤所在也不盡相同。下面我將按照房產(chǎn)結(jié)構(gòu)及形狀對房產(chǎn)項目進行合理的分類并詳細歸納各個類別的項目最容易出的問題以及應(yīng)注意的事項。

（1）獨棟別墅

獨棟別墅最常出現(xiàn)的問題有如下兩個方面：

面積計算的確定

由于獨棟別墅在講究舒適性的同時，也很注重建筑效果，所以在這類項目中會出現(xiàn)較多的需確定怎樣計算建筑面積的問題。因此，針對這類項目我們要特別注意面積計算方面的問題，共有如下幾類：不能計算建筑面積的挑空部位較多、陽臺頂蓋不全、閣樓層經(jīng)常會有層高不夠2.20米的不計算面積的部分需要識別和扣除，門廊及門斗的面積計算問題等；

張冠李戴的問題

獨棟別墅同戶型的樓棟數(shù)較多，并且一個項目總的樓的棟數(shù)也多，容易出現(xiàn)張冠李戴的嚴重錯誤，這就要求我們要特別注意測量的外業(yè)草圖是否標記清楚，是否與成果一致，是否與規(guī)劃許可證中的樓號及戶型一致，是否與施工樓號及戶型一致，樓棟號是否與公安部門批復(fù)的一致等情況。

（2）聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅既具有獨棟別墅面積計算復(fù)雜方面的問題，又具有低層住宅樓的涉及分戶的問題。針對這兩類問題，在面積計算方面我們要按照獨棟別墅類的規(guī)則，嚴格檢查和核對；在涉及分戶問題時，又要特別注意對分戶范圍及界線的檢查。在保證面積計算正確的同時必須徹底杜絕分戶界線錯誤的問題。

（3）低層和多層住宅樓

低層和多層住宅樓屬于相對容易控制成果質(zhì)量的項目，但往往由于其簡單性，最容易使檢查人員在思想上有所松懈，在行動上有所懈怠，從而讓錯誤從自己的眼皮底下溜過。因此，針對這類項目我們在制定方案時第一需要做的就是端正自己的態(tài)度，從思想上徹底警覺起來，因為幾乎所有的測繪事故都是因為粗心大意造成的，而人們恰恰容易在看似簡單的事情上麻痹大意，所有針對這類項目的檢查方案只有兩條：第一要如臨大敵謹慎對待，第二要將檢查尺度和標準提到最高等級。

（4）高層板樓（純住宅）

高層板樓（純住宅）通常為單元式住宅，一梯1至4戶，這類項目的特點是戶與戶之間分戶界線一般比較清晰，戶與公共部分的分界線因公共部分的公共設(shè)施配置較多因而變化也比較多。另外項目立面一般會因建筑效果方面的考慮而延展出各種變化。所以在檢查方案中需要注意“兩個重點兩個位置”。兩個重點分別指將戶與公共部分的分界線作為檢查重點，將立面變化作為重點。而兩個位置則是指檢查人員要特別注意陽臺的位置及封閉情況，以及凸窗的位置及是否落地。

（5）高層塔樓（純住宅）

高層塔樓單層面積很大且分戶較多，一般為6至12戶不等。戶與公共部分的分界線因公共部分的公共設(shè)施配置很多而變化也很多，又因為塔樓需要照顧每戶的采光及管線的需要，其分戶較多且戶與戶之間相互交錯，分界線變化也較多。因而在確定分戶界線時容易出錯，另外為了照顧立面需要空調(diào)機位的形式較其他類型項目變化較多，所以針對這類項目，檢查方案中必須具備三點，首先是重點檢查戶與公共部分的分界線是否正確；第二是檢查戶與戶之間的分界線是否正確，特別要注意相互交錯部分房間的歸屬；第三是按高層住宅板樓的重要級別檢查立面的變化，而且特別要注意空調(diào)的機位部分。

（6）底層使用功能為非住宅的板樓或塔樓

這類項目的特點是，住宅部分與非住宅部分在使用功能上完全分開，所以此類項目的住宅部分與對應(yīng)的純住宅板樓和塔樓的檢查方案可以一致。而非住宅部分則要重點檢查其中為住宅配置的面積是否被正確分離；由于底層的非住宅部分中必然含有為住宅部分配置的交通設(shè)施和管線以及其它設(shè)施，因此檢查非住宅套內(nèi)是否含有住宅部分的管線通道等設(shè)施也是重點，另外還要重點檢查非住宅部分分戶是否正確。

（7）帶底層裙房的住宅樓

此類項目的特點是裙房部分在設(shè)計和使用功能上比較復(fù)雜多變，項目之間一般無可比性，所以在制定檢查方案時可先把住宅部分從圖形上完全摳出來，將摳出部分按底層為非住宅板樓或塔樓的檢查方案執(zhí)行，剩余部分根據(jù)具體情況單獨制定檢查補充方案。

（8）多功能獨棟綜合樓

對于多功能獨棟綜合樓的項目沒有辦法具體分類，檢查方案只能具體問題具體分析，必需為每個項目單獨設(shè)計檢查方案。

（9）多棟連體的綜合樓

多棟連體的綜合樓，此類項目雖然結(jié)構(gòu)復(fù)雜，規(guī)模龐大，但一般都有規(guī)律可循，針對這類項目，首先可將項目進行分割歸類，將分割出的部分按相應(yīng)的歸屬類別進行檢查方案的制定，將最后剩余部分再單獨制定檢查方案，最后再制定將整個項目進行縫合檢查的縫合檢查方案，從而保證整個項目測繪成果的正確性。

2、測繪成果的檢查方法

給項目分類并歸納總結(jié)各個項目最容易出現(xiàn)的錯誤可以簡化檢查的工作，而具體到檢查時運用科學(xué)有效的檢查方法，則可以準確的辨別出測繪工作中的主要錯誤。下面就介紹幾種比較行之有效的檢查方法：

（1）類比分析法

類比分析法是針對測繪成果圖的一種檢查方法。這種方法能有效的控制重大測繪事故的發(fā)生，特別是針對住宅項目的測繪成果。這種方法首先需要熟悉成果項目的具體布局，然后將各層成果圖進行對照比較，包括單張成果圖的橫向比較和同樓棟多張成果圖的相同位置的縱向比較，具體內(nèi)容包括各戶形狀的比較，陽臺位置及封閉情況的比較，凸窗落地情況的比較，各戶面積大小的比較，在比較過程中將出現(xiàn)的差異逐一記錄并逐一進行核對檢查，最終逐一找出存在差異的原因。因為眾多不同位置犯相同錯誤的概率非常的低，所有經(jīng)過縱向和橫向的比較后，無差異和差異很小的部位基本可以確定是正確的。如果說所有較大差異都有正當?shù)脑虻脑?，那么基本可以肯定該項目不會有分戶形狀及面積大小方面的重大錯誤。

（2）成果數(shù)據(jù)殊途同歸法

該方法的原理是采用兩種或多種不同的方法去計算同一個目標，如果結(jié)果相差很小，剩下的就是誤差的問題，而不會產(chǎn)生錯誤。此方法相當于測量中的測回法或往返測法，或者更貼近于多余觀測法，但都有一些區(qū)別。該方法主要用于檢查成果圖圖面元素的計算和成果表數(shù)據(jù)的分攤計算。具體的方法是，先確定作業(yè)人員使用的計算方法，如果成果圖的面積計算采用“閉合多段線”生成面積數(shù)據(jù)，那么檢查時就利用CAD中的“面域”工具生成面積數(shù)據(jù)，如結(jié)果不同則肯定有錯；在成果表數(shù)據(jù)計算時，因北京市目前采用建委統(tǒng)一的計算軟件進行計算，所以檢查時就采用相同的計算原理用其他工具進行手工計算，如結(jié)果相同,則說明計算結(jié)果出錯的概率非常低，只待進行一些細節(jié)的確認，如果結(jié)果不同則至少有一方計算是錯誤的。

（3）分類篩選法

分類篩選法主要是針對成果報告中成果表中數(shù)據(jù)檢查，由于成果表中數(shù)據(jù)量很大，任何一個數(shù)據(jù)錯誤都可能直接導(dǎo)致測繪事故的發(fā)生，例如房屋編號的張冠李戴將直接導(dǎo)致房屋從上市交易及后續(xù)所有環(huán)節(jié)的錯誤。而這類錯誤又非常隱蔽，如果只用手工逐戶檢查，難免會有所疏漏，而采用分類篩選法并借助于一些有用的軟件來做，則不但準確度高，而且可以極大地提高工作效率和質(zhì)量。房產(chǎn)測繪報告建筑面積匯總表是一份成果報告書中的第一頁成果表，如果采用手工逐一檢查的辦法很容易產(chǎn)生疏漏，但像分層匯總表和共有共用建筑面積匯總表那樣，在EXCEL中進行分類篩選檢查則效果要好的多。

經(jīng)過縱橫向兩次的篩選檢查完全可以保證成果表數(shù)據(jù)的正確性。

（4）數(shù)據(jù)閉合差校驗法

該方法主要用于測繪成果圖和成果表的檢驗，基本原理是根據(jù)成果圖和成果表中各種數(shù)據(jù)之間的閉合關(guān)系進行閉合差檢查。該項檢查對整個成果數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制有著極其重要的意義，因此，在任何情況下都不能忽略對該方法的使用，具體的閉合差指標如下：

單張成果圖中各分項面積合計與層建筑總面積之間的閉合差為零

整個樓棟或整個小區(qū)的建筑總面積與位于該樓棟內(nèi)或該小區(qū)內(nèi)各項面積合計的閉合差在允許范圍之內(nèi)

成果圖中各項分攤面積合計與成果表中對應(yīng)位置的面積合計之間的閉合差為零.

北京市建委要求統(tǒng)一使用的軟件生成的計算結(jié)果與對應(yīng)的手動計算結(jié)果的閉合差應(yīng)該在允許范圍之內(nèi)。

除了上面提到的四種檢查方法之外，還有別的檢查方法，比如工程經(jīng)驗和項目經(jīng)驗法，但由于這些方法比較依賴于個人經(jīng)驗和能力，因此這里不再一一詳述。

四、結(jié)  論

實踐證明經(jīng)過上面這些方法檢查過的測繪成果完全能夠滿足當前的質(zhì)量要求。然而隨著房產(chǎn)政策的進一步完善和房產(chǎn)測繪技術(shù)的不斷發(fā)展，必然會對房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量提出更高的要求。同時北京市政府相關(guān)職能部門對北京市的房屋交易管理系統(tǒng)以及測繪成果管理系統(tǒng)也在不斷的進行升級改造，房產(chǎn)測繪成果也逐漸由以數(shù)為基礎(chǔ)的測繪管理模式向以圖為基礎(chǔ)、圖形數(shù)據(jù)合二為一的模式發(fā)展。所有這些都要求我們從事房產(chǎn)測繪行業(yè)的廣大人員要與時俱進，跟上時代的發(fā)展，積極探討新的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量控制方法，不斷的補充完善現(xiàn)有的測繪成果質(zhì)量控制方法，使其更為科學(xué)有效，從而使得房產(chǎn)測繪成果出錯率更低，誤差更小，數(shù)據(jù)更為精準，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻我們的一份力量。